Diễn đàn Paltalk TiengNoi TuDo Cua NguoiDan VietNam

May 9, 2008

Chính Sách Đất Đai Tại Việt-Nam

8/2006
Nguyễn Quốc Khải

Với tổng số diện tích là 329,560 cây số vuông (km2) cho một dân số là 83.5 triệu, Việt-Nam đất hẹp dân đông và là một trong những nước có mật độ cao nhất thế giới. Đất đai là một tài nguyên khan hiếm và là một tích sản quý giá của hầu hết mọi người tại Việt-Nam cũng như các nước đang mở mang. Đất đai và vốn là hai tài nguyên quan trọng nhất đối với những công ty tư nhân. Một cuộc điều nghiên của Công Ty Tài Chánh Quốc Tế (International Finance Corporation – IFC) và Ngân Hàng Thế Giới (World Bank) cho thấy rằng 2/3 các các công ty tư doanh đồng ý rằng vốn là một trở ngại chính cho sự phát triển và 1/3 còn lại cho rằng đất đai là nguyên nhân cơ bản. [1]

Sau khi duyệt qua những luật lệ đất đai từ thập niên 1950 đến nay, bao gồm những Luật Đất Đai 1988, 1993, và 2003, bài khảo cứu này sẽ thảo luận hai vấn đề thời sự là giá đất và vấn đề quy hoạch đất gây nhiều tranh cãi và chống đối hiện nay tại Việt-Nam. Sau hết, trong phần kết luận, bài khảo cứu đề nghị một vài ý kiến để giải quyết những bất công do việc trưng thu đất hiện nay gây ra.

Chính sách đất đai tại miền Bắc trước năm 1988

Dưới thời Pháp thuộc, phần lớn đất trồng trọt thuộc các chủ đồn điền Pháp hoặc các đại điền chủ bản xứ. Khoảng 3% dân bản xứ sở hữu 52% đất đai và trên 60% nông dân không có đất vào khoảng giữa thập niên 1940.

Từ 1952 đến 1956 có tất cả 5 cuộc cải cách ruộng đất được thực hiện tại miền Bắc Việt-Nam. Đất được phân phối cho nông dân. Nhờ vậy, số lượng nông phẩm sản xuất gia tăng nhanh chóng. Những đợt cải cách đầu ôn hòa, nhưng càng về sau càng khắt khe và đẫm máu hơn. Sau khi kiểm soát được toàn cõi miền Bắc, Cộng Sản Việt Nam (CSVN) ban hành đợt cải cách thứ tư vào ngày 14.7.1955. Nhà nước ra lệnh tịch thu đất đai, gia súc, nông cụ, nhà cửa, v.v. thuộc quyền sở hữu của thực dân Pháp, và các địa chủ và các “cường hào ác bá”. Đối với các địa chủ tham gia kháng chiến, hoặc các thương gia, kỹ nghệ gia kiêm nhiệm địa chủ, nhà nước áp dụng biện pháp nhẹ hơn như tịch thu hay trưng thu không có bồi thường thiệt hại, hoặc thu mua đất đai, gia súc, nông cụ, v.v. Ruộng đất của các giáo phái cũng bị truất hữu mà không bồi thường. Đợt cài cách thứ năm được thi hành vào mùa hè năm 1956. Chiến dịch cải cách ruộng đất này còn nhắm tiêu diệt giai cấp địa chủ và những phần tử chống đối chế độ qua những cuộc đấu tố trước toà án nhân dân.

Hai đợt cải cách ruộng đất vào năm 1955-1956 đã giết chết khoảng 200,000 người trong đó có 40,000 cán bộ đảng viên và đã gây công phẫn trong dân chúng. [2] Một chiến dịch sửa sai đã được phát động vào cuối 1956 và kéo dài đến cuối 1957. Nhưng cuộc cải cách ruộng đất không chấm dứt tại đây. Vào những năm 1957-1958, để thực hiện xã hội chủ nghĩa, vô sản hoá nhân dân, nhà nước bắt đầu thu hồi lại đất đai của nông dân để thành lập hợp tác xã sản xuất và các nông trường tập thể. Vì vậy năng suất đi xuống và sản lượng nông phẩm giảm. Vào giữa thập niên 1960 khoảng 90% gia đình nông dân tại miền Bắc gia nhập các đơn vị sản xuất tập thể. Trong khoảng thời gian đó, các gia đình ở nông thôn được chia cho khoảng 5% đất để canh tác, nhưng họ đã tạo được 60-70% lợi tức nhờ vào diện tích đất đai nhỏ bé đó. [3]

Chính sách đất đai tại miền Nam trước năm 1988

Trái với chính sách cải cách ruộng đất ở miền Bắc, miền Nam Việt-Nam thực hiện chính sách tư hữu hóa ruộng đất cho các tá điền. Cuộc cải cách điền địa thứ nhất do Tổng Thống Ngô Đình Diệm thực hiện từ nằm 1955 đến 1963 gồm có những điểm chính sau đây:

Quy chế tá canh được ban hành. Theo đó địa tô trước đây từ 40-60% (không chính thức) giảm còn phân nửa. Thời hạn cho thuê ruộng từ 2 – 5 năm tăng đồng đều lên 5 năm. Những ruộng đất bỏ hoang trong khoảng 500,000 ha không có chủ hiện diện khi kiểm kê trở thành tài sản của quốc gia và được chia phát không cho tá điền. Chủ điền chỉ được giữ tối đa là 100 ha. Trong đó 30 ha được trực canh và 70 ha còn lại phải cho tá điền thuê theo quy chế tá canh. Chính phủ bồi thường số đất bị truất hữu cho chủ điền bằng tiền mặt và trái phiếu 12 năm. Tá điền được mua trả góp vốn và lãi trong 12 năm tối đa 5 ha với giá chính phủ bồi thường chủ điền.

Theo Bộ Canh Nông, tổng số ruộng truất hữu là 651,132 ha bao gồm 430,310 ha của chủ điền Việt-Nam cộng với 220,813 ha của Pháp Kiều. Song song với chương trình cải cách điền địa, miền Nam Việt-Nam còn cho thiết lập các trung tâm dinh điền cho dân di cư từ ngoài Bắc và vùng duyên hải Trung phần. Mặc dầu vậy chương trình cải cách điền địa tại miền Nam Việt-Nam đưới thời Đệ Nhất Cộng Hòa chỉ đạt được kết quả khiêm tốn với với 20% số tá điền được hữu sản hóa. Lý do chính là tình hình an ninh khiến các tá điền không giám mua đất truất hữu hoặc ký kết hợp đồng tá canh với chủ điền. Chủ điền bị hăm dọa không được thu địa tô. Do đó việc thi hành chương trình cải cách điền địa gặp khó khăn, nhất là trong thời gian 1960-1963.

Chương trình cải cách điền địa và dinh điền bị tạm gián đoạn trong thời gian 1963-1967 do các chính biến liên tục xẩy ra tại miền Nam Việt-Nam, nhưng được tái tục trong những năm 1967-1970 nhờ an ninh được vãn hồi qua các chương trình xây dựng nông nông và chiến dịch Phượng Hoàng. Ngoài ra chiến dịch Tổng Công Kích Mậu Thân đã làm tiêu hao hạ tầng cơ sở của CSVN ở miền Nam. Để bình định và cải tiến đời sống nông thôn, hệ thống ngân hàng nông thôn được thành lập để thay thế Quốc Gia Nông Tín Cuộc đã ngưng hoạt động trong thời gian 1963-1970, đồng thời Luật “Người Cầy Có Ruộng” được ban hành vào ngày 26.3.1970.

Theo luật này, ruộng đất không trực canh đương nhiên bị truất hữu và được bồi thường. Ruộng truất hữu được ưu tiên cấp phát cho tá điền (3 ha ở Nam phần và 1 ha ở Cao Nguyên và Trung phần). Điền chủ trực canh chỉ được giữ tối đa 15 ha. Tuy nhiên Luật “Người Cầy Có Ruộng” không áp dụng cho đối với đất của các tổ chức tôn giáo và đất hương hỏa.

Luật “Người Cầy Có Ruộng” được Hoa-Kỳ trợ giúp một ngân khoản US$225 triệu. Một phần tiền này dùng để bồi thường điền chủ có đất bị truất hữu và huấn luyện cán bộ xây dựng nông thôn thi hành luật cải cách ruộng đất. Kết quả là Luật “Người Cầy Có Ruộng” đã chấm dứt chế độ tá canh ở miền Nam Việt-Nam. Trong ba năm 1970-1973, 858,821 tá điền trở thành điến chủ một số đất là 1,003,325 ha. [4]

Sau khi chiến tranh giữa hai miền Nam Bắc chấm dứt vào năm 1975, chế độ xã hội chủ nghĩa được thực thi tại miền Nam, đất đai được tập thể hóa, nhưng chính sách này thất bại vì nông dân chống đối mạnh mẽ. Tính đến năm 1986, chỉ có 5.9% nông dân ở đồng bằng Sông Cửu Long, 20% ở miền Đông Nam phần, và 85% ở vùng đất thấp của miền Trung gia nhập các hợp tác xã. Số lượng nông phẩm sản xuất giảm xuống nhanh chóng khiến Việt-Nam phải dối phó với nạn khan hiếm thực phẩm. [5]

Để giải quyết nạn đói đe dọa, nhà nước phải nương tay để mặc dân chúng tự sản xuất nông phẩm trên những mảnh đất quanh nhà hay bỏ hoang. Vào năm 1981, Đảng CSVN ban hành Chỉ Thị 100, thiết lập hệ thống “khoán sản phẩm” để chính thức hoá tình trạng “xé rào” ở cả hai miền Nam Bắc. Theo chỉ thị này đất đai vẫn thuộc về toàn dân và do nhà nước quản trị, nhưng nông dân được trao cho một số nguyên liệu và được khoán cho làm một số công việc sản xuất trên mảnh đất được nhà nước chỉ định, được trả công trên số giớ làm, và được giữ số lượng nông phẩm thăng dư trên số lượng ấn định phải nộp cho nhà nước. Nhờ vậy số lượng nông phẩm tăng lên.

Chính sách này có nhiều khuyết điểm như tiền công trả cho nông dân không dựa trên lượng và phẩm của nông sản do gia đình nông dân sản xuất. Ngoài ra việc phân phối đất đai không công bằng đã gây ra nhiều kiện tụng. Tuy nhiên Chỉ Thị 100 là bước đầu quan trọng đưa đến những cải tổ rộng lớn với chính sách “Đổi Mới” vào cuối năm 1986.

Luật Đất Đai 1988

Để giải quyết tình trạng kiện tụng về đất đai mỗi ngày một nghiêm trọng, chính phủ Việt Nam đã ban hành luật đất đai lần đầu tiên vào năm 1988 sau khi chiến tranh chấm dứt tại Việt-Nam. Đất được phân phối cho dân chúng sử dụng, nhưng việc mua bán, thuê mướn đất đai, thay đổi mục tiêu sử dụng hoàn toàn bị cấm đoán. Cũng vào năm này, nhà nước ra Nghị Quyết số 10, chính thức hủy bỏ hệ thống sản xuất nông phẩm tập thể.

Luật Đất Đai 1988 có những điểm chính sau đây:

Đất đai thuộc quyền sở hữu chung đặt dưới sự quản lý của nhà nước.
Nhà nước cho cá thể và các tổ chức thuê đất để sử dụng lâu dài.
Người sử dụng đất có thể bán những sản phẩm gặt hái từ miếng đất đã sử dụng.
Mua bán đất bị cấm đoán.
Tranh chấp về đất đai sẽ được xử theo luật lệ.
Đất không được phép cho thuê lại.
Không được thay đổi cách sử dụng đã mô tả.

Luật Đất Đai 1993

Luật đất đai lần thứ 2 ban hành vào năm 1993. Luật mới tiến bộ hơn, cho phép người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thừa kế hoặc thế chấp. Việc áp dụng luật mới năm 1993 có sự khác biệt đáng kể giữa các vùng khác nhau. [6] Luật Đất Đai 1993 có rất nhiều hạn chế cản trở việc thực hiện các quyền trên. Trước tiên, chính phủ không ban hành bất kỳ sắc lệnh nào giải thích việc áp dụng các quyền này. Thứ 2, luật quy định diện tích đất nông nghiệp trồng cây hàng năm tối đa mà mỗi hộ miền Nam được phép sử dụng là 3 ha còn ở ngoài Bắc là 2 ha. Đối với đất trồng cây lâu năm, giới hạn tương ứng là 10 ha đất đồng bằng và 30 ha đất đồi núi. Thứ 3, thời gian sử dụng đất trồng cây hàng năm là 10-15 năm và gia hạn thêm. Thứ 4, cấm chuyển đổi đất trồng lúa sang trồng các loại cây khác. Thứ 5, việc chuyển nhượng đất lâu dài bị hạn chế bởi các trường hợp cụ thể (đi ra khỏi vùng, không có khả năng sử dụng mảnh đất riêng) và đòi hỏi phải có giấy phép của chính quyền địa phương. Thứ 6, không cho phép cho thuê hay cho thuê mướn đối với đất trồng cây hàng năm hoặc đất nuôi trồng thủy sản quá 3 năm, trừ khi có giấy phép của chính quyền. Thứ 7, việc mua bán trao đổi đất đều phải nộp thuế. Thuế suất áp dụng là 50% giá trị đất nếu là đất trồng lúa của một hộ gia đình sang tên cho một hộ gia đình khác và để trồng các loại cây khác. Thuế suất là 30% trong trường hợp đất xây dựng cơ sở công nghệ.

Trên nguyên tắc Luật Đất Đai 1993 cho phép dùng đất làm tài sản thế chấp nhưng giá trị đất lại không đáng kể. Các chủ nợ không được phép trao đổi, chuyển nhượng hay cho thuê quyền sử dụng đất. Các ngân hàng thường do dự cho vay tiền khi vật thế chấp là quyền sử dụng đất, nhất là khi quyền sử dụng sắp hết hạn. Các ngân hàng nước ngoài không chấp nhận quyền sử dụng đất làm vật thế chấp. Chỉ có các doanh nghiệp nhà nước được phép dùng quyền sử dụng đất làm vốn góp liên doanh với các đối tác nước ngoài. Hơn nữa, việc thiếu minh bạch trong áp dụng các quy định và thủ tục làm nảy sinh nhiều băn khoăn trong cho thuê và giải quyết tranh chấp. Hầu hết các trường hợp giao dịch liên quan đến đất đai đều được dàn xếp ở dạng phi chính thức và không hợp pháp.

Do đó Luật Đất Đai 1993 đã thất bại trong việc tạo lập một thị trường đất đai. Luật Đất Đai 1993 đã được tu chính lại hai lần vào năm 1998 và 2001. Tu chính 1998 cho phép khoảng 100,000 mẫu đất nông nghiệp được dùng cho mục tiêu khác mỗi năm. [7] Mỗi lần tu chính Quốc Hội chỉ đưa ra được một số biện pháp tạm bợ để giải quyết những trường hợp cấp bách và nghiêm trọng. Quốc Hội không đủ khả năng và thời giờ để giải quyết tận gốc vấn đề. Cả chủ tịch Quốc Hội lẫn thủ tướng chính phủ cũng đều công nhận như vậy. [8] Tình trạng đất đai ngày càng rắc rối với số đơn khiếu nại và kiện cáo ngày càng gia tăng. Mỗi năm riêng Viện Giám Sát Nhân Dân nhận được 5,000-7,000 khiếu nại. Tính đến cuối năm 2003 đã có khoảng 120,000 tranh chấp liên quan đến đất đai. [9] Những biến loạn lớn ở Cao Nguyên Trung Phần đã xẩy ra vào 2001 và 2004 chỉ vài tháng trước khi Luật Đất Đai 2003 bắt đầu có hiệu lực một phần liên quan đến việc xâm chiếm đất đai của đồng bào thiểu số.

Luật Đất Đai 2003

Vào ngày 26/11/2003 Quốc Hội Việt-Nam đã chấp thuận Luật Đất Đại 2003 mang số 13/2003/QH11. Luật mới này thay thế Luật Đất Đai 1993, những tu chính và bổ túc 1998 và 2001 cũng như những sắc lệnh và nghị định liên hệ và bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2004.

Luật 2003 tái xác nhận rằng đất đai không thuộc quyền sở hữu tư nhân mà là của toàn dân do nhà nước quản lý. Nhà nước bao gồm Quốc Hội, Chính Phủ, và Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh và huyện. Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai. Luật Đất Đai 2003 có những điểm chính sau đây được giải thích rõ hơn so với luật cũ:

Đất được chia ra làm 3 loại: đất nông nghiệp, đất phi-nông nghiệp, và dất bỏ hoang (Trước đây đất được phân làm 6 loại: đất nông trại, đất rừng, đất nông thôn, đất thành thị, đất dùng cho mục đích đặc biệt, và đất hoang). Trong mỗi loại đất lại chia ra nhiều thứ khác nhau tùy theo mục tiêu sử dụng như đất dành cho khu công nghệ, đất dùng cho khu kỹ thuật cao, đất dùng cho khu kinh tế, đất dành xây công sở, v.v.
Một điều khoản trong Luật Đất Đai 2003 ấn định về giá đất, hủy bỏ bao cấp, đấu thầu đất, khảo giá bao gồm quyền sử dụng đất, thu hồi đất chậm trễ sử dụng, v.v.
Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, chỉ định, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, thế chấp, bảo đảm, và góp vốn đối với quyền sử dụng đất.
Một số điều khoản nằm trong Luật Đất Đai 2003 quy định quyền lợi và bổn phận của người Việt hải ngoại, các tổ chức và người ngoại quốc đối với việc sử dụng đất tại Việt-Nam. Các công ty tư nhân nội địa được phép cho các nhà đấu tư nước ngoài thuê mướn lại quyền sử dụng đất dài hạn của mình với sự chấp thuận của cơ quan chính quyền đã cấp quyền sử dụng dất đai cho các công ty tư nhân này và thời hạn cho thuê không được quá hơn thời hạn đã ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai. [10]

Luật Đất Đai 2003 được coi như là một bộ luật tỉ mỉ nhất từ trước đến nay bao gồm 6 chương và 146 điều. Tuy nhiên sau hơn một năm áp dụng Luật Đất Đai 2003 đã để lộ ra một số thiếu sót gồm những điểm chính được tóm tắt trong phần kế tiếp.

Các ngân hàng thường thường chỉ định giá đất bằng 70% số tiền thuê người sử dụng đất đã trả cho nhà nước, chứ không căn cứ trên giá thị trường. Ngoài ra, tiền thuê đất bắt đầu trả cho nhà nước vào tháng 2, 1995. Do đó trị giá đất và tiền vay dựa trên thế chấp không lớn. Điều này làm cho việc tài trợ bằng cách cầm cố quyền sử dụng đất đai bị giảm hiệu quả. [11]

Mặt khác, Luật Đầu Tư Nước Ngoài mới cho phép các chi nhánh ngân hàng ngoại quốc cho vay thế chấp trên quyền sử dụng đất đai. Nhưng cho đến nay chương trình cho vay thế chấp này gặp cản trở trầm trọng vì Việt-Nam thiếu một cơ sở trung ương để đăng ký những tích sản cầm cố. Vào tháng 3, 2002 Cơ Quan Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm (National Register for Secured Transactions) đã được thành lập tại Hà-Nội và Saigon. Tuy nhiên cơ quan này không có thẩm quyền về quyền sử dụng đất đai và các cơ sở xây cất. Vấn đề này thuộc quyền quản trị của chính quyền địa phương. Do đó việc thực thi luật lệ về việc cầm cố tài sản dưới hình thức quyền sử dụng đất đai vẫn còn không chắc chắn. Một dự thảo luật đang được chuẩn bị bởi Bộ Kế Hoạch và Đầu Tư để cho phép Cơ Quan Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm quản trị cả những bất động sản.

Tuy cho phép các ngân hàng ngoại quốc cho vay nợ và dùng quyền sử dụng đất đai làm tài sản thế chấp, nhưng Luật Đất Đai 2003 lại không dự trù trường hợp những người vay nợ phá sản. Do đó các ngân hàng ngoại quốc đã thỉnh nguyện rằng Luật Đất Đai 2003 cần được tu chính để cho phép các ngân hàng này được sở hữu quyền sử dụng đất đai sau khi tài sản thế chấp của khách hàng bị tịch thu.

Các công ty đầu tư ngoại quốc được phép dùng quyền sử dụng đất làm vật thế chấp để vay nợ ngân hàng ỏ Việt-Nam theo Luật Đầu Tư Nưóc Ngoài. Nhưng trên thực tế, các công ty này khó vay được tiền ngân hàng ở trong nước, đặc biệt đối với những tài khoản lớn và dài hạn. Để bổ túc khiếm khuyết này, vào năm 2003, Ngân Hàng Nhà Nước Việt-Nam đã đệ trình Quốc Hội để khi soạn thảo luật đất đai Quốc Hội sẽ cứu xét để cho phép những công ty có đầu tư nước ngoài được dùng quyền sử dụng đất làm vật thế chấp để vay nợ ngân hàng ở nước ngoài. Nhưng cho tới nay thỉnh nguyện này chưa được chấp thuận.

Một điểm mâu thuẫn giữa Luật Đất Đai và Luật Đầu Tư Nước Ngoài liên quan đến những công ty với vốn đầu tư nước ngoài mới được phát hiện. Theo Luật Đất Đai, các công ty và tư nhân ngoại quốc đầu tư tại Việt-Nam muốn có đất dùng cho dự án đầu tư cần phải tham gia vào việc đấu thầu quyền sử dụng đất đai trước khi được cấp phát giấy phép đầu tư. Mặt khác, theo Luật Đầu Tư Nước Ngoài, trước hết các công ty và tư nhân muốn đầu tư vào Việt-Nam cần phải có giấy tờ về việc sử dụng đất mới xin giấy phép đầu tư để trở thành những thực thể có tư cách pháp lý. Vì mâu thuẫn này, công ty nước ngoài chỉ có thể đầu tư trong các khu công nghệ hoặc tham gia vào các dự án liên doanh, theo đó đối tác Việt-Nam sẽ đóng góp vốn dưới hình thức quyền sử dụng đất đai.

Mâu thuẫn dễ được giải quyết bằng cách sửa Luật Đất Đai 2003 để cho phép các công ty đầu tư nước ngoài được tham dự đấu thầu về quyền sử dụng đất đai trước khi có giấy phép hoạt động và trở thành một thực thể pháp lý. Cách thứ hai là sửa Luật Đầu Tư Nước Ngoài để cấp giấy phép hoạt động cho các công ty mà không đòi phải có giấy tờ đất đai trước. Tuy nhiên kể từ ngày Luật Đất Đai 2003 được Quốc Hội thông qua đã được 2 năm rồi, việc này vẫn chưa được giải quyết. Trong khi chờ đợi, các cơ quan Việt-Nam áp dụng Luật Đất Đai 1993. Theo đó những nhà đầu tư ngoại quốc không tham dự vào việc đấu thầu việc sử dụng đất, nhưng dự án đầu tư của họ cần được chấp thuận.

Theo Bộ Tài Nguyên Thiên Nhiên và Môi Trường, cơ quan chính phụ trách thanh tra việc thi hành luật đất đai, những khiếu nại của dân chúng là hợp lý và có những lý do khác nhau như số tiền bồi thường quá thấp, xin chứng chỉ khai phá đất khó khăn, v.v. Mặt khác, các toán thanh tra của Bộ Tài Nguyên Thiên Nhiên và Môi Trường báo cáo một than phiền và khiếu nại khác của dân chúng như nhân viên quản lý đất đai thiếu khảc năng, trình độ hiểu biết luật kém, một số nhiệm vụ của các cơ quan địa phương trùng hợp nhau, việc cấp phát chứng chỉ sử dụng đất chậm trễ v.v. Ngoài ra việc thi hành luật đất đai rất chậm, đặc biệt đối với những dự án xây cất, kế hoạch sử dụng đất lớn. Trong khi đó việc thu hồi những đất bỏ hoang tiến hành chậm.

Cuộc nghiên cứu của Ngân Hàng Phát Triển Á Châu cho thấy thêm ba điểm liên quan đến việc quản lý đất đai của nhà nước: (1) Việc đo đạc để phân chia đất đai không chính xác, gây khó khăn cho người nghèo khi họ dùng chứng chỉ quyền sử dụng đất đai trong các giao dịch; (2) Sổ sách và hồ sơ về đất đai thiếu minh bạch và không cập nhật hóa và phổ biến cho mọi người; và (3) Các chi phí liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, và càc phí tổn “ngầm”. [12]

Giá đất quá cao

Câu chuyện đất đai đến đây mới tạm chấm dứt về khía cạnh luật pháp và thuế. Một khía cạnh khác không kém phần quan trọng là giá cả. Thật là một nghịch cảnh rằng giá đất đai tại Việt-Nam, một trong những nước nghèo nhất trên thế giới, với lợi tức đầu người trung bình hàng năm là $540, lại thuộc vào mức cao nhất thế giới. Giá một thước vuông tại trung tâm Hà-Nội vào cuối năm 2003 trị giá US$7,000-US$8,000, cao hơn cả Nữu Ước và Đông Kinh. Vào tháng 10, 2003, nhà nước cho đấu giá một mảnh đất rộng 5,906 thuốc vuông ở ngoại ô phiá nam Hà-Nội, và đã thu về được VND148 tỉ. Với hối suất là 1US$ = VND15,550, giá mỗi thước vuông của mảnh đất này là US$2,990.

Một trong những lý do làm cho giá đất cao là có sự cách biệt giữa giá bao cấp do nhà nước ấn định và giá thị trường. Do đó sinh ra nạn đầu cơ nhà đất và hậu quả của tệ nạn này là giá nhà đất tiếp tục tăng. Để đối phó với giá đất tăng vọt, vào năm 2004, nhà nước đã tăng thuế trên tiền lời do dịch vụ mua bán đất từ 4% đối với đất xây nhà ở và 2% đối với đất trồng trọt, đồng đều đến 28%. [13]

Có hai cách chính để có được quyền sử dụng đất đai: thuê mướn trực tiếp từ nhà nước và bằng cách chuyển nhượng. Thuê mướn đất trực tiếp từ nhà nước đòi hỏi nhiều thời gian và tốn kém. Một cuộc điều nghiên của IFC cho thấy các công ty tư nhân cần phải tốn 200 ngày mới mua được quyền sử dụng đất đai từ chính phủ vì phải qua nhiều cửa ải. Mặt khác, đất ở Việt-Nam khan hiếm. Đất sử dụng cho mục tiêu thương mại / công nghệ gọi là đất chuyên môn thường phải chuyển từ đất nông nghiệp. Điều này đòi hỏi phí tổn bồi thường, chi phí tái định cư cho người đang sử dụng đất, tiền khai quang lô đất, v.v. cộng với tiền thuê đất. Đấy là chưa kể đến trường hợp dịch vụ thuê mướn đất này liên hệ đến tranh chấp và thương lượng cần thiết. Một tiến trình như thế có thể mất vài năm từ lúc nộp đơn xin quyền sử dụng đất đai cho đến khi có thể công ty bắt đầu hoạt động trên miếng đất đã thuê. Tuy nhiên các công ty tư nhân thường đã phải bắt đầu trả tiền thuê đất ngay từ khi ký kết khế ước thuê đất với nhà nước.

Cách thứ hai để mua quyền sử dụng đất đai là qua sự chuyển nhượng nhưng vẫn cần sự chấp thuận của nhà nước dựa trên mục tiêu kế hoạch quốc gia. Mục tiêu này quá tổng quát cho nên cho phép các cơ quan quản lý tùy tiện giải thích. Trên nguyên tắc, người có quyền sử dụng đất đai không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai nếu không có chứng khoán, một tài liệu gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai. Tuy nhiên phần đông những người sử dụng đất không có chứng chỉ này vì nhiều lý do bao gồm thủ tục phức tạp, phí tổn cao, đồ bản không đầy đủ, và quan trọng hơn cả là chứng khoán quyền sử dụng đất không mạng lại nhiều lợi lộc. Ngoài ra người bán phải chịu thuế chuyển nhượng trước đây là 2-4% nay là 28% như đã trình bầy ở trên. [14] Vì những khó khăn vừa kể, khoảng 70% giao dịch về quyền sử dụng đất đai thường được dàn xếp trên thị trường không chính thức nhưng rất sống động, theo đó những công ty tư nhân thuê đất của những công ty quốc doanh, những công ty tư nhân khác, hoặc trực tiếp từ các gia đình. Tuy nhiên những giao dịch không chính thức này mang nhiều rủi ro đáng kể vì trên nguyên tắc là trái luật và phải chịu phạt.

Những bất thường về giao dịch đất đai trên đây làm cản trở không ít sự bành trướng của hoạt động thương mại. Theo một cuộc điều nghiên của IFC và Ngân Hàng Thế Giới thực hiện vào 2003, 82% các giám đốc điều hành công ty tư nhân được hỏi ý kiến nhận xét rằng họ sẽ nới rộng cơ xưởng nếu thủ tục thuê đất dễ dàng và phí tổn thấp hơn và 1/3 số giám đốc nói rằng họ sẽ bành trướng hoạt động sang nhiều lãnh vực khác nhau.

Chính sách quy hoạch đất đai

Quy hoạch đất đai là lấy đất bỏ hoang hay thu hồi đất do dân chúng đang sử dụng, dời dân đi nơi khác để lấy đất dùng cho các dự án có lợi ích công cộng. Mục tiêu đề ra rất hợp lý, nhưng việc thực thi chính sách này gây ra nhiều kiện tụng và tạo ra cam phẫn trong dân chúng. Hiện tượng này hầu xẩy ra ở khắp 61 tỉnh và thành phố trên toàn quốc.

Trường hợp thông thường là dân bị lấy lại đất nhưng không được bồi thường theo giá thị trường hoặc không được đền bù gì cả vì không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đai. Dân có những trường hợp khiếu nại nghiêm trọng mà nhà nước không giải quyết nhanh chóng. Mới đây có trường hợp kiện cáo kéo dài 15 năm rồi mà vẫn chưa kết thúc. [15] Đất bị nhà nước thu hồi, “giải phóng mặt bằng”, rồi được phân lại thành các lô và rao bán lại với giá cao gấp nhiều lần cho những người giầu có để xây biệt thự hay các mục tiêu khác mà “chủ cũ” không đủ điều kiện thực hiện. Một nông dân ở Củ Chi, Trảng Bàng được đền bù 15 triệu đồng (US$951) cho một miếng đất rông ½ ha. Nhưng giá thị trường gấp 10 lần tức là 150 triệu VNĐ (US$9,510). Với một số tiền ít oi như thế, một nông dân không được huấn luyện để có nghề khác, vì nhà nước không có đủ ngân sách, chẳng bao lâu sẽ trở thành kẻ vô sản thuần tuý. [16] Một số nông dân trồng rau ở Đà Lạt bị đuổi ra khỏi khu đất đang sinh sống, xin đất ở nơi khác để tiếp tục sống về nghề trồng rau, nhưng không được chấp thuận. Nhà nước tính đưa số nông dân vào ở trong chung cư. Xưa nay chỉ biết cầm cuốc, cầm sẻng, họ lo sợ vì không biết làm gì khác để sống.

Nguyên nhân của tình trạng quy hoạch hỗn loạn này là do nhà nước không có một chính sách đất đai rõ ràng, không có sự giám sát hữu hiệu và sự lạm dụng địa vị của các quan chức nhà nước ở địa phương cũng như tại trung ương. “Trên bảo dưới không nghe. Địa phương tự tung, tự tác, muốn làm gì thì làm; vượt ra ngoài vòng kiểm soát của chính phủ. “[17] Ngoài ra một số cán bộ kiểm tra việc thi hành luật lại không hiểu rành rẽ về luật lệ đất đai. Các dự án phát triển cần quy hoạch đất đai được soạn thảo một cách thiếu minh bạch. Có những dự án quy hoạch được thiết kế giả tạo để làm tiền dân chúng.

Bất mãn vì bị mất đất mất nhà cửa, dân chúng đã biểu tình phản đối và thỉnh nguyện nhà nước giải quyết những bất công. Đã có những trường hợp dân chúng nổi loạn vì bị ức hiếp nhưng không biết trông cậy vào đâu. Dường như nhà nước không thông cảm. Ông Nông Đức Mạnh, Tổng Bí Thư Đảng Cộng Sản Việt-Nam đã phát biểu như sau trước sự kiện là ngày càng có nhiều biểu tình: “Chế độ dân chủ của chúng ta ngày càng loạn.” [18] Gần 2 năm sau nhà nước ban hành Nghị Định số 38/2005/NĐ-CP vào ngày 18/3/2005 với tựa đề là “Nghị Định Của Chính Phủ Quy Định Một Số Biện Pháp Bảo Đảm Trật Tự Công Cộng” bao gồm những luật lệ ngăn chặn những cuộc biểu tình của dân chúng vì nhiều lý do khác nhau liên quan đến nhà đất, thuế, tham nhũng, nhân quyền và tôn giáo. Những cuộc tranh đấu bất bạo động nhằm lật đổ chế độ độc tài đã thành công tại Georgia, Ukraine, và Kygyzstan. Phong trào dân chủ đang phát triển ở tại Egypt và Saudi Arabia tại Trung Đông, Thái Lan và Nam Dương tại Á châu. Những biến cố này đã làm cho Hà-Nội phải lo ngại. [19]

Mặc dầu bị đe doạ đến an ninh cá nhân và gia đình, dân chúng vẫn tiếp tục tụ tập “khiếu kiện tập thể”. Mới đây vào ngày 17.10.2005 có khoảng 200 người biểu tình trước trụ sở Ủy Ban Nhân Dân Thành Phố Hà Nội. Những người này dấu kín trong người những biểu ngữ đòi chống tham nhũng, đòi giải quyết những khiếu kiện về đất đai, và chỉ tung ra khi đã đến trước trụ sở. Nguồn tin này cũng cho biết đã xẩy ra xô xát giữa những người biểu tình và công an nhưng không rõ có bao nhiêu người bị thương. Sang ngày hôm sau, có khoảng 60-70 người diễn hành qua trụ sở Quốc Hội khi Quốc Hội đang họp, cũng để phản đối về vấn đề đất đai. Trong đám biểu tình có một số người mặc quần áo dân tộc vùng cao nguyên miền Trung. [20]

Tuyệt vọng vì khiếu kiện đòi nhà đất bị tịch thu tại Đà Lạt không có kết quả, Bà Phạm Thị Trung Thu đã ra Hà-Nội tự thiêu ngay tại nhà tiếp dân ở Quận Ba Đình ngày 29.9.2005. Bà bị phỏng nặng. Tai nạn này đã gây xúc động cho dư luận trong và ngoài nước. Ngày 18.8.2005, một người đàn ông từ tỉnh Tiền Giang đã đến tự thiêu trước trụ sở Tòa Tổng Lãnh Sự Hoa-Kỳ ở Saigon. Công An đã dặp tắt được lửa và mang nạn nhân đi biệt tăm. Đây là triệu chứng không tốt đẹp cho một chế độ được mệnh danh Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa với ba khẩu hiệu rất kêu: “Độc Lập – Tự Do – Hạnh Phúc.” [21]

Kết luận

Đất đai hiện nay là một vấn đề nóng bỏng ở Việt-Nam. Hàng ngày các tờ báo trong nước đều có đăng tin về các vụ khiếu kiện, tham nhũng, ân oán liên quan đền đất đai từ thành thị đến thôn quê. Nhà nước cho phép báo chí loan tải tin tức là một tiến bộ. Điều này giúp giảm bớt bất mãn cùng cực của những người dân bị ức hiếp. Nhưng nếu nhà nước không tìm cách giải quyết thỏa đáng nguyện vọng của nhân dân, vấn đề bất công về đất đai sẽ ngày càng nghiêm trọng hơn, có cơ bùng nổ lớn và gây bất ổn trong xã hội.

Việc cấp bách là nhà nước phải bồi thường thiệt hại cho dân chúng bị trưng thu ruộng đất và nhà cửa theo giá thị trường. Luật này cần phải có hiệu lực hồi tố đối với những trường hợp trưng thu tài sản từ khi có Luật Đất Đai 1993 đến nay. Luật này đặc biệt phải áp dụng cả đối với đồng bào Thượng, những người chấn giữ biên thùy vào thời bình cũng như thời chiến. Đất nước không thể quên họ. Dân chúng phải được quyền khiếu nại tại địa phương cũng như tại các cấp cao hơn kể cả trung ương. Trung Ương không thể phủi tay đổ lỗi hết cho địa phương. Những Biện pháp này không những vì lý do công bằng mà còn là cách để ngăn chặn nạn đầu cơ, tham nhũng, bóc lột những kẻ thân cô thế cô và giúp rút ngắn thời gian chờ đợi của các nạn nhân.

Các thành viên của 13 đoàn thanh tra của Bộ Tài Nguyên Thiên Nhiên và Môi Trường cần phải được huấn luyện để trở nên thành thạo về luật lệ đất đai. Báo cáo của các đoàn thanh tra cần phải được gửi thẳng cho một Ủy Ban Liên Bộ Đặc Trách về Đất Đai mà Bộ Trưởng Tài Nguyên Thiên Nhiên và Môi Trường sẽ là Tổng Thư Ký và Thủ Tướng sẽ là đóng vai trò Chủ Tịch. Nhà nước cần phải lập ra một ngân quỹ đặc biệt để bồi thường trong các vụ khiếu kiện đất đai. Những biện pháp này sẽ giảm bớt thời gian chờ đợi của dân chúng và cơ hội tham nhũng.

Ngân sách dành để chi tiêu vào việc dậy nghề những người bị trưng thu nhà đất hiện nay không thực tế. Bà Bộ Trưởng Bộ Lao Động, Thương Binh và Xã Hội Nguyễn Thị Hằng nói rất đúng: “Quốc Hội đòi hỏi nhà nước phải huấn nghệ cho một triệu người mỗi năm, mà ngân sách chỉ đủ để huấn luyện 160,000 người.” Chương trình dậy nghề cũng phải để ý rằng nông dân không thể học những ngành đòi hỏi phải có trình độ trung học, phải có ngoại ngữ và phải có khả năng dùng máy điện toán. [22]

Trên đây là những vấn đề cấp bách cần thi hành ngay. Nhưng để đại đoàn kết dân tộc, không gì bằng là giải quyết vấn đề nhà đất tận gốc. Nhà nước cần nghiên cứu phương cách hợp tình hợp lý để bồi hoàn cho những người bị tịch thu bất động sản của họ sau khi chiến tranh tại Việt-Nam chấm dứt vào năm 1975 và cho cả những nạn nhân của hai cuộc cải cách ruộng đất đấm máu 1955-1956, dù chỉ là một nghĩa cử tượng trưng.

Nguyễn Quốc Khải

Chú Thích:

[1] Javed Hamid, “Toward a Greater Role for the Domestic Private Sector in Vietnam’s Economic Development,” IFC. Paper presented at the conference on “Opening Markets and Continued Growth – Vietnam and Asian Economy” organized by the Asia Society in Hanoi, March 5-7, 2003.

[2] Lâm Thanh Liêm, “Chính Sách Cải Cách Ruộng Đất Việt-Nam, 1954-1994,” Nhà Sách và Xuất Bản Nam Á, Paris: 1995.

[3] Quy-Toan Do, Lakshmi Iyer, “Land Rights and Economic Development: Evidence from Vietnam,” The World Bank, and MIT, May 2003.

[4] Lâm Thanh Liêm, “Chính Sách Cải Cách Ruộng Đất Việt-Nam, 1954-1994,” Nhà Sách và Xuất Bản Nam Á, Paris: 1995.

[5] Quy-Toan Do, Lakshmi Iyer, “Land Rights and Economic Development: Evidence from Vietnam,” The World Bank, and MIT, May 2003.

[6] Rita Liljestrom và các cộng sự , “Thuận lợi và khó khăn của nông thôn Việt Nam: kẻ mất người được trong công cuộc đổi mới”, Curzon Press, United Kingdom: 1998.

[7] Tran Dinh Thanh Lam, “Factories Grabbing Land From Farmers,” Inter Press Service, Ho Chi Minh City: June 3, 2004.

[8] The Saigon Times Daily, “National Assembly Discusses Land Regulations,” May 31, 2001.

[9] Financial Times Information, “Vietnam’s Legislators Call for Lower Land Prices,” October 28, 2003.

[10] National Assembly, Socialist Republic of Vietnam, “Law on Land, No. 13-2003-QH11, March 31, 2004.

[11] U.S. Department of State, “2005 Investment Climate Statement – Vietnam,” Wsahington, DC : November 2005.

[12] Asia Development Bank, “Nguời Nghèo Không Được Hưởng Lợi Từ Luật Đất Đai,” 15.11.2004

[13] Financial Times Information, Speculation Pushes Up Property Prices to Sky High Level in Vietnam,” December 16, 2003.

[14] Financial Times Information, Speculation Pushes Up Property Prices to Sky High Level in Vietnam,” December 16, 2003.

[15] Tiền Phong, “Đà Nẵng: Một Vụ Khiếu Kiện 15 Năm Chưa Kết Thúc do UBNDTP Tiền Hâu Bất Nhất,” 10.10.2005.

[16] Tran Đinh Thanh Lam, “Factories Grabbing Land From Farmers,” Inter Press Service, Ho Chi Minh City: June 3, 2004

[17] Chu Vũ, “Đất Đai: Vấn Đề Nóng Bỏng Hiện Nay ở Việt-Nam,” 16.09.2005.

[18] Deutsche Presse-Agentur, “Land Protest in Vietnam’s Capital,” Hanoi: June 26, 2003.

[19] Vietnam Review, “Nghị Định Số 38/2005 của CSVN Quy Định Một Số Biện Pháp Bảo Đảm Trật Tự Công Cộng,” Washington, DC: 28.03.2005.

[20] Vietnam Review, “Hai Vụ Biểu Tình Tại Hà Nội Về Vấn Đề Đất Đai,” Hà-Nội, 19.10.2005.

[21] Người Nhặt Tin, “Tức Nước Vỡ Bờ – Chuyện Một Người Tự Thiêu,” Thông Luận, Paris: 13.10.2005.

[22] Tran Đinh Thanh Lam, “Factories Grabbing Land From Farmers,” Inter Press Service, Ho Chi Minh City: June 3, 2004

Nguyễn Quốc Khải

——————————————————————————–

Cựu đề mục
Huyền Thoại: Phát Triển Trước Dân Chủ Sau (8/14/2006)
Tiếng Vọng Từ Chicago (8/14/2006)

Tân đề mục
Vụ án siêu nghiêm trọng trong cung đình Hà nội: Quả Trứng Bên Mép Bàn (8/14/2006)
Chín Bài Bình Luận Về Đảng Cộng Sản Trung Quốc (ĐCSTQ) (8/14/2006)
Bản Dự Thảo Báo Cáo Chính Trị Trình Đại Hội X Của Đảng CSVN (8/14/2006)
Lời Trần Tình III (8/14/2006)
Bàn Thêm Về Vấn Đề LẠC-VIỆT (8/14/2006)
Sài Gòn Muôn Thuở Để kỷ niệm Ba Mươi Năm Sài Gòn Mất Tên (8/14/2006)
Sự “Lộng Giả Thành Chân” Trong Cuốn “Đại Tướng Lê Đức Anh” Của Khuất Biên Hòa. (8/14/2006)
Chủ Nghĩa Mác Và Đảng Cộng Sản Việt Nam (8/14/2006)
THÊM VÀI CẢM NGHĨ VỀ BÀI THƠ ÔNG ĐỒ (8/14/2006)
Tính Sổ Dân Chủ Đầu Năm: ĐÔNG VÀ TÂY PHUƠNG VẪN CÒN NHIỀU CÁCH BIỆT (8/14/2006)

————
– Qua Những Sai Lầm Trong Cải Cách Ruộng Đất – Xây Dựng Quan Điểm Lãnh Đạo
LTS: Sau đây là bài nói chuyện của  L.S Nguyễn Mạnh Tường về chiến dịch Cải…

– Việt Nam Sau 30 Năm Dưới Chế Độ Cai Trị Của Đảng Cộng Sản Việt Nam
30 tháng Tư năm 2005 đánh dấu 30 năm ngày đảng CSVN chiếm được Miền Nam và áp đặ…
– Bí Ẩn Bao Trùm Ba Vụ Án “Nam Kờ” TRẦN VĂN VĂN, NGUYỄN VĂN BÔNG, TRẦN VĂN BÁ
Nén hương cho sĩ khí Trần Văn Bá      Nhiều năm đã trôi qua…

Advertisements

Leave a Comment »

No comments yet.

RSS feed for comments on this post. TrackBack URI

Leave a Reply

Please log in using one of these methods to post your comment:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

Create a free website or blog at WordPress.com.

%d bloggers like this: